一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的主管部門
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

二、物業(yè)管理區(qū)域劃分的相關(guān)事項(xiàng)
建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目原則上劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
分期建設(shè)的項(xiàng)目，建設(shè)單位沒有向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，或縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門審查后沒有出具物業(yè)管理區(qū)域劃分證明的，該項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。不得將依法應(yīng)統(tǒng)一進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目化整為零規(guī)避招標(biāo)投標(biāo)或降低招標(biāo)時(shí)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)要求。

三、通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)事項(xiàng)
　  總建筑面積小于2萬平方米的住宅小區(qū)或總建筑面積小于1萬平方米的高層住宅，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（一）協(xié)議方式選聘的申請
符合條件的項(xiàng)目建設(shè)單位持以下資料向項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出的申請：
1、協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請表；
2、物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批文和圖紙：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準(zhǔn)總平面圖、分幢面積表、物業(yè)管理用房及公共設(shè)施平面圖等；
3、開發(fā)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；
4、擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；
5、分期建設(shè)的項(xiàng)目分為2個(gè)及以上物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)提供縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門出具的物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)在受理申請后的5個(gè)工作日內(nèi)予以核實(shí)，對符合規(guī)定條件的，應(yīng)予核準(zhǔn)申請。

（二）協(xié)議方式選聘程序
1、建設(shè)單位編制有關(guān)文件并向具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出邀請；
2、被邀請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制物業(yè)服務(wù)報(bào)價(jià)、人員配置、物業(yè)服務(wù)方案及建設(shè)單位要求提供的其他資料；
3、由建設(shè)單位召集，組成3人及以上的評估小組（其中邀請物業(yè)管理評標(biāo)專家不少于總?cè)藬?shù)的三分之二）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)方案（特別是各類人員的配備）等進(jìn)行評估，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門派人監(jiān)督；
4、評估小組應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實(shí)地向建設(shè)單位提出書面評估報(bào)告；
5、建設(shè)單位根據(jù)評估報(bào)告確定選聘或重新選聘。
6、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

四、招標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)
（一）招標(biāo)方式
前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。
物業(yè)總建筑面積在8萬平方米及以上的，建設(shè)單位應(yīng)該實(shí)行公開招標(biāo)。
符合下列條件之一的，建設(shè)單位可以實(shí)行邀請招標(biāo)：
1、物業(yè)總建筑面積在8萬平方米以下的；
2、連續(xù)三次公開招標(biāo)，每次投標(biāo)人均少于三家的。

（二）招標(biāo)工作的組織實(shí)施
物業(yè)總建筑面積在8萬平方米及以上且招標(biāo)人不具備自行招標(biāo)條件的，應(yīng)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)代理合同的約定，在代理權(quán)限范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并不得接受同一招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)咨詢服務(wù)。

（三）招標(biāo)文件的主要內(nèi)容
　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
1、招標(biāo)人和委托代理機(jī)構(gòu)情況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)系方式等；
　   2、招標(biāo)項(xiàng)目基本情況，包括物業(yè)項(xiàng)目名稱、四至范圍、物業(yè)類型、總建筑面積、設(shè)施設(shè)備和環(huán)境及物業(yè)管理用房配置等；
　　3、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付方式；
　　4、對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格，投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)等；
　　5、評標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)；
      6、招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、組織解釋招標(biāo)文件（答疑）、實(shí)地考察物業(yè)項(xiàng)目、投標(biāo)、開標(biāo)的時(shí)間及地點(diǎn)等；
　　7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
　　8、其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

（四）投標(biāo)保證金和履約保證金
招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納相關(guān)內(nèi)容，投標(biāo)保證金按招標(biāo)項(xiàng)目建筑面積1元/㎡繳納，且最低不低于3萬元，最高不高于10萬元。
招標(biāo)人應(yīng)在確定中標(biāo)人之日起的5日內(nèi)，向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金；中標(biāo)人的投標(biāo)保證金自中標(biāo)之日起轉(zhuǎn)為履約保證金；未要求繳納投標(biāo)保證金的項(xiàng)目，在簽定前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)按上述標(biāo)準(zhǔn)繳納履約保證金。履約保證金在完成承接查驗(yàn)工作并辦理完承接查驗(yàn)備案手續(xù)后退還。

（五）招標(biāo)項(xiàng)目的備案
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書前，提交以下材料報(bào)項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案：
1、招標(biāo)項(xiàng)目備案表；
2、物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批文和圖紙：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準(zhǔn)總平面圖、分幢面積表、物業(yè)管理用房及公共設(shè)施平面圖等；
3、開發(fā)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；
4、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；
5、招標(biāo)文件；
6、委托代理招標(biāo)的，附招標(biāo)代理委托合同；
7、分期建設(shè)的項(xiàng)目分為2個(gè)及以上物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)提供縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門出具的物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)認(rèn)真審核備案材料，并明確物業(yè)管理區(qū)域劃分。對備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起的5個(gè)工作日內(nèi)向招標(biāo)人提出。

（六）招標(biāo)信息的發(fā)布
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)在《泉州晚報(bào)》上發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)在泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
　 1、招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；
　 2、招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理服務(wù)的時(shí)間；
　 3、投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；
  　4、獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。
招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)及以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

（七）資格預(yù)審
公開招標(biāo)的招標(biāo)人（委托招標(biāo)的由代理機(jī)構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)）可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審。
實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)人告知資格預(yù)審結(jié)果和原因。
資格預(yù)審合格的投標(biāo)人超過10家的，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)人。

五、投標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)
　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
      1、投標(biāo)函，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理目標(biāo)及其他承諾等；
　　2、服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法；
　　3、各主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序；
　　4、人員配備情況，包括該項(xiàng)目所設(shè)崗位和人數(shù)，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要管理人員的崗位資格、技術(shù)職稱證書及簡歷；
　　5、物業(yè)項(xiàng)目管理所需設(shè)備的配置和提供方式；
　　6、項(xiàng)目收支預(yù)算和各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)；
　　7、物業(yè)項(xiàng)目管理的有關(guān)制度；
　　8、投標(biāo)人將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行說明；
　　9、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
　　投標(biāo)文件均不得出現(xiàn)或體現(xiàn)投標(biāo)單位的名稱或標(biāo)志。

六、評標(biāo)和中標(biāo)的相關(guān)事項(xiàng)
（一）評標(biāo)專家的管理
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建立物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)欤⒇?fù)責(zé)對評標(biāo)專家的培訓(xùn)、考核、監(jiān)督和管理。
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)建立評標(biāo)專家工作檔案，對評標(biāo)專家參與評標(biāo)的情況予以記載。評標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守評標(biāo)規(guī)則和紀(jì)律。評標(biāo)專家有違規(guī)行為或不稱職的，取消其評標(biāo)專家資格。被取消評標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理評標(biāo)活動(dòng)。

（二）評標(biāo)委員會(huì)的建立
評標(biāo)由招標(biāo)人依法建立的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評標(biāo)專家組成，成員人數(shù)為5人及以上的單數(shù)，其中物業(yè)管理評標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
物業(yè)管理評標(biāo)專家由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門按照下列方式確定，并在開標(biāo)前予以保密：
    1、由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門于開標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)從泉州市物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取評標(biāo)專家。
    2、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門當(dāng)即以電話方式通知被抽取的評標(biāo)專家，確定是否可以出任當(dāng)次評標(biāo)委員會(huì)成員。
    3、如遇下列情況之一,應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行補(bǔ)抽或重抽：
（1）抽取的評標(biāo)專家因故不能參加評標(biāo)的； 
（2）抽取的評標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)回避的。

（三） 評標(biāo)委員會(huì)成員的回避
評標(biāo)委員會(huì)成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避：
1、各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門工作人員；
2、本人任職于投標(biāo)人或者本人是投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬；
3、本人與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系；
4、本人或本人所在單位為投標(biāo)人作投標(biāo)指導(dǎo)或制作投標(biāo)書的；
5、其他原因應(yīng)當(dāng)回避的。

（四）評標(biāo)委員會(huì)成員的行為規(guī)范
評標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物。
評標(biāo)委員會(huì)成員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。

（五）評標(biāo)現(xiàn)場答辯
參加前期物業(yè)招投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場主要答辯人員，應(yīng)當(dāng)是企業(yè)擬負(fù)責(zé)管理該項(xiàng)目的經(jīng)理（管理處主任）或企業(yè)副總經(jīng)理以上的人員。

（六）投標(biāo)評審
　　前期物業(yè)管理評標(biāo)采取綜合評估法，評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)按照《物業(yè)管理項(xiàng)目評標(biāo)規(guī)則》（見附件1）和招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，按標(biāo)書編制、現(xiàn)場陳述與答辯、投標(biāo)人管理服務(wù)業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面進(jìn)行比較和綜合評審，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)，向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的中標(biāo)候選人。
　　招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)人員(包括管理人員、保安員、保潔員、設(shè)備維護(hù)人員等)配備等設(shè)定標(biāo)底，評標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)時(shí)公布標(biāo)底。
除了現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

（七）中標(biāo)人的確定
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)委員會(huì)完成評標(biāo)之日起15日內(nèi)確定排序在前的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。中標(biāo)人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依排序從其他中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

（八）物業(yè)服務(wù)合同的訂立　　
招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場答辯記錄訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，中標(biāo)人的物業(yè)服務(wù)方案、開標(biāo)評標(biāo)記錄作為合同的附件。

（九）中標(biāo)結(jié)果的備案
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，持以下材料向項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案：
　  1、物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表；
     2、評標(biāo)委員會(huì)提供的評標(biāo)報(bào)告；
     3、中標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；
     4、開標(biāo)評標(biāo)記錄；
     5、與中標(biāo)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同正本；
     6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
市區(qū)的前期物業(yè)管理項(xiàng)目通過招投標(biāo)備案的，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)將備案材料（包括物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案表、備案證明、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)方案、開標(biāo)評標(biāo)記錄、評標(biāo)報(bào)告等）復(fù)印報(bào)送泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場與物業(yè)監(jiān)管科。

（十）前期物業(yè)服務(wù)合同的備案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)登錄泉州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)系統(tǒng)填報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目情況，并持以下書面材料向項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理合同備案手續(xù)：
1、物業(yè)服務(wù)合同備案表；
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
4、前期物業(yè)服務(wù)合同；
5、臨時(shí)管理規(guī)約。

（十一）悔標(biāo)的法律責(zé)任
中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。中標(biāo)人非因不可抗力原因放棄中標(biāo)的，取消其二年內(nèi)參加前期物業(yè)管理的投標(biāo)資格，其繳納的履約保證金應(yīng)歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

七、物業(yè)服務(wù)早期介入的相關(guān)事項(xiàng)
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí)，應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)早期介入?yún)f(xié)議，對早期介入的時(shí)間、工作內(nèi)容、人員配置、費(fèi)用等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。

（二）自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建早期介入工作小組（其中工程技術(shù)人員占50%及以上），參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等各階段工作，包括但不限于以下幾個(gè)方面：
1、 參與對建筑物細(xì)部設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、水電氣網(wǎng)絡(luò)等供給、建材和主要設(shè)備選用、景觀、消防、安防等方面提出設(shè)計(jì)修改意見；
2、參與項(xiàng)目銷售，掌握目標(biāo)客戶信息，推介物業(yè)服務(wù)理念、定位，歸集目標(biāo)客戶物業(yè)服務(wù)需求；
3、參與項(xiàng)目施工建設(shè)，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位、施工監(jiān)理做好工程質(zhì)量把關(guān)，及時(shí)提出改進(jìn)建議和措施；
4、參與一戶一驗(yàn)、竣工驗(yàn)收工作，及時(shí)反饋質(zhì)量瑕疵，并敦促整改；
5、參與其他方面的工作。

（三）項(xiàng)目正式交房前3個(gè)月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建前期物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在交房前三個(gè)月到位；其余人員到位時(shí)間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商后，分批在交房前一個(gè)月到位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面工作：
1、制定交房準(zhǔn)備計(jì)劃，包括前期物業(yè)服務(wù)中心的人員配置、到崗時(shí)間、招聘計(jì)劃等，并與開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行研討、書面確認(rèn)；
2、制定承接查驗(yàn)實(shí)施方案，與開發(fā)建設(shè)單位共同做好承接查驗(yàn)工作；
3、做好物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)、管理制度制訂、資料整理、開辦物資準(zhǔn)備等工作；
4、做好交房前其他方面的準(zhǔn)備工作。

（四）早期介入費(fèi)用包括辦公費(fèi)、人員工資和福利、交通費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的利潤及雙方協(xié)商同意的其他費(fèi)用。早期介入費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

八、其他相關(guān)事項(xiàng)　　  
（一）物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)和交通等費(fèi)用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。

（二）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目的銷售場所公示前期物業(yè)服務(wù)合同（包括物業(yè)服務(wù)方案等附件）、臨時(shí)管理規(guī)約。

（三）外來企業(yè)參加本市的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)到外來企業(yè)分支機(jī)構(gòu)所在地縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理資質(zhì)備案登記。

（四）投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或依法向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴。

（五）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要定期對已交付使用的前期物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行檢查，檢查時(shí)要對照前期物業(yè)服務(wù)合同（包括物業(yè)服務(wù)方案等附件），凡是擅自降低服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及減少人員配置等違法違規(guī)行為的，要責(zé)令企業(yè)整改直至按有關(guān)規(guī)定處罰。

（六）住宅小區(qū)、商住小區(qū)、高層住宅、別墅等住宅類型的建設(shè)項(xiàng)目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，按本通知執(zhí)行。寫字樓、商場、工礦廠房等其他建設(shè)項(xiàng)目及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本通知執(zhí)行。

（七）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門須在每季度后的首月10日前通過物業(yè)管理系統(tǒng)將轄區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)情況匯總表報(bào)送泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場與物業(yè)監(jiān)管科。     

（八）本通知未盡事宜，按原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》和《福建省物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

（九）本通知自2013年2月1日起施行。原《泉州市前期物
業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》（泉房[2003]153號）同時(shí)廢止。

（十）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要匯總實(shí)施過程中的情況，并及時(shí)向市局房地產(chǎn)市場與物業(yè)監(jiān)管科反饋。
 
附件：1、物業(yè)管理項(xiàng)目評標(biāo)規(guī)則
　　   2、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序
          
 
 
 
                                                                                                                                      泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
                                                                                                                                          2012年12月21日
 
 
 
附件1            物業(yè)管理項(xiàng)目評標(biāo)規(guī)則
 
第一條　為了規(guī)范評標(biāo)活動(dòng)，保證評標(biāo)的公平、公正，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《福建省物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條　評標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究招標(biāo)文件，了解和熟悉以下內(nèi)容：
　　（一）招標(biāo)項(xiàng)目的具體情況；
　　（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求。包括招標(biāo)文件中規(guī)定的主要技術(shù)要求、標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)價(jià)條款；
　　（三）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；
　　（四）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、人員配置要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法和在評標(biāo)過程中考慮的相關(guān)因素。

第三條　評標(biāo)采用綜合評估方法，分為投標(biāo)企業(yè)信譽(yù)評審、投標(biāo)書評審、現(xiàn)場答辯評審三個(gè)部分，將三個(gè)部分評審分?jǐn)?shù)加權(quán)求和，按總分從高到低順序確定中標(biāo)候選人。
投標(biāo)企業(yè)信譽(yù)評審是評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)企業(yè)管理服務(wù)能力、管理現(xiàn)狀和業(yè)績、業(yè)主滿意度、服務(wù)水平等進(jìn)行綜合評價(jià)、比較，并量化打分；投標(biāo)書評審是評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)書載明的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)承諾目標(biāo)、資源配置、管理措施、服務(wù)流程設(shè)計(jì)、管理服務(wù)成本分析等進(jìn)行評審、比較，并量化打分；投標(biāo)答辯評審是評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)答辯人進(jìn)行現(xiàn)場提問、考核、比較，并量化打分。

第四條　評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的評審和比較。
評標(biāo)委員會(huì)對各個(gè)評審因素進(jìn)行量化的，應(yīng)當(dāng)將量化指標(biāo)建立在同一基礎(chǔ)或者同一標(biāo)準(zhǔn)上。

第五條 評標(biāo)委員會(huì)可以書面方式或者現(xiàn)場答辯的方式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容作必要的澄清和說明或者補(bǔ)正，但其內(nèi)容不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。　

第六條　評標(biāo)委員會(huì)在評標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出處理或者向招標(biāo)人提出處理建議，并作書面記錄。

第七條　經(jīng)評標(biāo)委員會(huì)評審，投標(biāo)文件有下列情形之一的，應(yīng)作為廢標(biāo)處理：
　　（一）未密封的；
　　（二）未加蓋投標(biāo)人法人公章和未經(jīng)法定代表人或委托代理人簽名蓋章的；
　　（三）未按招標(biāo)文件規(guī)定格式編定或者投標(biāo)報(bào)價(jià)等關(guān)鍵內(nèi)容，字跡模糊不清的；
　　（四）投標(biāo)文件對招標(biāo)文件提出的要求和條件沒有作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的；
　　（五）逾期送達(dá)的。

第八條　評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件，審查并逐項(xiàng)列出投標(biāo)文件的全部投標(biāo)偏差。下列情況均屬于重大偏差和未能對招標(biāo)文件作為實(shí)質(zhì)性響應(yīng)：
（一）投標(biāo)文件沒有投標(biāo)人授權(quán)代表簽字和加蓋法人公章； 
（二）投標(biāo)文件載明的招標(biāo)項(xiàng)目完成期限超過招標(biāo)文件規(guī)定的期限；
（三）投標(biāo)文件附有招標(biāo)人不能接受的條件；
（四）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求；
（五）投標(biāo)文件載明物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等不符合招標(biāo)文件的要求；
（六）不符合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實(shí)質(zhì)性要求。
投標(biāo)文件有上述情形之一的，為未能對招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，作為廢標(biāo)處理。招標(biāo)文件對重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九條　投標(biāo)文件在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件要求，但在個(gè)別地方存在漏項(xiàng)或者提供了不完整的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)等情況的，評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)要求投標(biāo)人在評標(biāo)結(jié)束前予以補(bǔ)正。
投標(biāo)人拒不補(bǔ)正的，評標(biāo)委員會(huì)可以對投標(biāo)人作出不利于該投標(biāo)人的解釋。

第十條　中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：
（一）能夠最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審最為合理可行。

第十一條　評標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)人的授權(quán)直接確定中標(biāo)人的，應(yīng)由評標(biāo)委員會(huì)成員各自根據(jù)評定結(jié)果對投標(biāo)人進(jìn)行排序后交由評標(biāo)委員會(huì)匯總后確定中標(biāo)人。
評標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人的，中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)限定在一至三人，并標(biāo)明排列順序后交招標(biāo)人。

第十二條　評標(biāo)委員會(huì)根據(jù)本規(guī)則的規(guī)定否決不合格投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足三個(gè)使得投標(biāo)明顯缺乏競爭的，評標(biāo)委員會(huì)可以要求重新組織招標(biāo)。

第十三條　評標(biāo)委員會(huì)完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報(bào)告。評標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下內(nèi)容：
   （一）評標(biāo)的基本情況和相關(guān)文件資料；
   （二）中標(biāo)候選人排序名單；
   （三）對推薦中標(biāo)候選人的投標(biāo)方案、技術(shù)、商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等比較分析評估和理由；
   （四）需進(jìn)一步協(xié)商的問題及協(xié)商應(yīng)達(dá)到的要求；
   （五）澄清、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要。

第十四條　評標(biāo)報(bào)告由評標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。評標(biāo)委員會(huì)對同一招標(biāo)項(xiàng)目只能作出一種評標(biāo)結(jié)果。評標(biāo)委員會(huì)成員對評標(biāo)結(jié)果如有異議，應(yīng)投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定評標(biāo)結(jié)果。不同意見應(yīng)經(jīng)評標(biāo)委員會(huì)成員本人簽名后以書面形式連同評標(biāo)報(bào)告一并提交招標(biāo)人。評標(biāo)委員會(huì)成員拒絕在評標(biāo)報(bào)告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標(biāo)結(jié)論。評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對此作出書面說明并記錄在案。

第十五條 評審活動(dòng)未結(jié)束，評標(biāo)委員會(huì)成員無正當(dāng)理由，不得中途退出評標(biāo)委員會(huì)。

二、招標(biāo)階段
1.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書 （招標(biāo)人）
2.投標(biāo)人資格預(yù)審 （招標(biāo)人）
3.發(fā)售招標(biāo)文件 （招標(biāo)人）
5.組織投標(biāo)人踏勘物業(yè)現(xiàn)場 （招標(biāo)人）
4.召開投標(biāo)人會(huì)議進(jìn)行投標(biāo)答疑 （招標(biāo)人）

三、投標(biāo)階段
1.編制投標(biāo)文件 （投標(biāo)人）
2.送達(dá)投標(biāo)書   （投標(biāo)人）
3.接管標(biāo)書 （招標(biāo)人）

四、開標(biāo)、評標(biāo)階段
1.組建評標(biāo)委員會(huì) （招標(biāo)人）
2.開標(biāo)、評標(biāo) （評標(biāo)委員會(huì)）
3.綜合評分、定標(biāo) （評標(biāo)委員會(huì)）
4.推薦合格的中標(biāo)人 （評標(biāo)委員會(huì)）
5.向招標(biāo)人提交評標(biāo)報(bào)告 （評標(biāo)委員會(huì)）

五、中標(biāo)階段
1.選定中標(biāo)人 （招標(biāo)人）
2.發(fā)出中標(biāo)通知 （招標(biāo)人）